소유권이전가등기 어떤 내용인지 알아보자

안녕하세요. 작년 이맘때쯤에 머리를 단발로 잘랐다가 지금 열심히 기르고 있는데요. 올해 초까지만 해도 머리가 거지존이라 애매하고 관리하게 힘들었었는데 그 거지존을 참았더니 이후에는 되게 빠르게 자라는 것 같은 기분이 듭니다. 올해 말에는 원하는 머리 길이가 완성되지 않을까 싶은데요. ​ 사실 지금도 머리가 자라면서 다시 부스스해져서 머리를 하고 싶지만, 조금만 더 참고 길렀다가 가을쯤에 파마를 하려고 계획하고 있습니다. 벌써부터 그때가 기대가 되는 것 같은데요. ​ 일단은 아직 시간이 남았으니 머리가 어서 자라기만을 기다려야겠습니다. 여러분은 하고 싶은 헤어스타일이 있으신가요? 있으시다면 언제쯤 원하는 스타일로 바꾸고 싶으신가요? ​ 소유자가 변동되는 경우 부동산의 소유자가 변동되는 경우 부동산등기부에 소유권을 명의이전하기 위해 행하는 등기로 소유권이전등기를 하게 되는데요. 이는 매매, 증여, 재산분할, 판결, 상속, 합병 등 다양한 사유로 이루어지고 있으며, 소유권 변동을 위해서는 등기를 해야 효력이 발생하고 있습니다. ​ 따라서 매도인과 매수인은 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 함께 등기소에서 신청을 해야 하는데요. 이때 직접 방문하여 신청 정보 및 첨부 정보를 적은 서면을 제출하거나 혹은 인터넷을 통해 신청 정보 및 첨부 정보를 보내는 방법으로 신청할 수도 있습니다. ​

그런데 만약 실질적으로 요건을 갖추지 못했을 때에는 어떻게 할 수가 있을까요? 오늘은 이와 관련해서 소유권이전가등기를 주제로 함께 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. ​ 오늘 알아볼 내용은 먼저 가등기란 무엇인지 알아보자면, 이는 본등기, 종국 등기가 형식적 혹은 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기를 말합니다. ​ 다시 말하자면 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우에 하는 것입니다. ​ 그 종류는 청구권 보전의 가등기와 담보가등기 두 가지로 나눠지고 있는데요. 해당 사안의 경우 물권 혹은 부동산 임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이기에 관련 법상에서는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다. ​ 어떤 효력을 가질까? 또한 본등기의 순위를 보전하는 효력을 가지고 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐질 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 중간 처분은 실효되고 있습니다. ​

 

실체법상의 효력에 대해서는 해당 사안의 경우 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 이 자체만으로는 아무런 실체법상 효력을 가지지 못하는데요. 그러나 담보의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수가 있습니다. ​ 그리고 이후 강제경매 등이 개시되었을 때에는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가지게 됩니다. ​ 신청하는 방법 신청하기 위해서는 신청서 작성 및 필요한 서류를 준비해야 하는데요. 기재해 야 할 내용으로는 당사자의 인적 사항, 부동산의 표시, 등기 원인과 그 연월일, 목적, 지분 등이 있습니다. ​ 그리고 함께 제출해야 할 서류로는 신청인의 주소 등을 증명하는 서면으로 주민등록등본 혹은 주민등록증 사본, 목적물의 소유자의 인감증명서가 있으며, 등록 면허세 납부고지서, 등록 면허세 영수필 확인서, 대법원 등기 수입증지, 매매 계약서 등이 있습니다. ​ 이는 관할등기소에 제출하면 되며, 인터넷으로도 진행할 수가 있는데요. 전자신청의 경우 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사가 대리로 진행할 수 있으며, 진행 전 사용자 등록을 해야 하고 사용자 등록의 유효기간은 3년으로, 이 기간이 경과하면 다시 해야 합니다. ​

알아두어야 할 것! 해당 사안에 있어서 알아두어야 할 것으로 제척기간이 있다는 것인데요. 매매계약을 등기원인으로 한 소유권이전가등기 권리는 10년의 제척기간을 가지고 있어, 이 기간 내에 권리를 행사하지 않을 경우 제척기간이 도과되어 효력이 상실되게 됩니다. ​ 또한 제척기간이 경과되면 매매계약을 원인으로 가등기를 했다고 하더라도 당사자의 의사표시와는 관계없이 그 효력이 소멸되고 있으며, 이때 효력 소멸을 원인으로 말소 소송도 가능합니다. ​ 하지만 가끔 기간이 경과되어 권리가 소멸했음에도 불구하고 본등기를 진행하는 경우가 있는데요. 이러한 경우 역시 무효이며, 말소될 수가 있습니다. ​ 관련해서 문제가 있다면? 하지만 매수인이 이미 부동산을 인도받아 점유하고 있는 상황이라면, 이때는 예외로 청구권의 소멸시효가 진행되지 않기 때문에 매수인이 인수하지 않아도 되는데요. ​ 다만 말소가 자연스럽게 되는 것이 아니기에 말소 소송을 통해 권리를 말소하는 것이 필요합니다. 오늘의 주제의 경우 이와 관련해 여러 문제가 발생할 수가 있는데요. ​ 섣불리 움직였다가는 재산상의 큰 피해를 입을 수도 있기에 현재 해당 사안과 관련해서 문제가 발생한 상황이거나 고민이 있으시다면 혼자 대처해나가기보다는 법률 지식과 경험을 겸비한 전문가의 도움을 받아 자신에게 맞는 적절한 대처로 신속히 해결해나가시길 바랍니다.